房地产转折点已到 调控政策应借势调整

　　居民现金回报提高导致投资者买房偏好转变、城市居民住房需求基本满足、外来工购买力相对有限等因素影响下，中国房地产市场已告别疯狂，到达价量增长放缓乃至调整的拐点。由于短期内不会有大量存量房入市，其大规模崩溃的可能也非常小。

　　最近半年以来，中国房地产市场出现了比较明显的变化，许多地区无论新房还是二手房的成交量都显著下降，房价也呈不同程度的增速放缓甚至下滑态势。在这种情势下，过去3年来在全国70多个城市实行的房地产限购政策是否应该退出引起广泛的议论，也有消息说住建部正在考虑允许各地方政府放开其限购政策。

　　房地产市场拐点已到。当前中国房地产市场的格局已经转变，通俗来讲就是，其拐点已经来到。为什么这么讲？因为这一市场的主基调已经由过去的疯狂上涨转变为温和上涨乃至于调整。那么，房地产市场会不会出现大规模崩溃的结局呢？这种可能性非常小。房地产市场大规模崩溃的主要原因必须是有大量的存量房入市，从而对房地产价格构成冲击，而目前这种可能性非常小。

　　总的来说，中国房地产市场已经迎来新格局，其基本特点就是交易量增长逐步放缓，很多地区的房价将出现一定的增长放缓或下降。在此要强调的是，这一新格局是多元化的，北上广深等一线城市仍然具有价格上涨的压力，因为这些城市的经济竞争能力和人口聚集能力仍然十分强劲，不大可能出现房价的大幅、大面积下降。问题的关键是，这一轮调整不能以过分牺牲交易量为代价，否则，交易量的下降将会导致整个经济活动的放缓，也会给房地产市场的健康发展带来不利影响。

　　针对这两大需求，限购政策应该灵活的调整。北上广深等一线城市应该按兵不动。这些城市目前房价上涨的压力仍然存在，人口的聚集能力仍然上涨，如果过快放开限购政策的话，人口将会膨胀，城市规模将会很快超过生态承载能力，房价也会过快地上涨，不利于当地产业的发展。 其他城市应该因地制宜，放开外来户籍人口的购房限制。那么，对于本地居民购买第三、四套房的限制是否应该放开呢？笔者认为应该谨慎行事。因为有能力购买多套住房的本地居民往往先知先觉，且资金实力较强，他们的投资行为会带动房价的炒作，从而使外地居民的买房需求难以满足。

　　总之，当前中国房地产市场已经到达拐点，此时应该顺应变化，不失时机地灵活调整限购政策，并不妨先从放开外地居民购房限制开始；与此同时，市场化的调节政策应该实时跟进，从而利用好这一拐点，营造一个房地产市场发展的新格局。(作者系清华大学经济管理学院经济学讲席教授、长江学者特聘教授)