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北京房租波动异常政府可临时干预

北京房租波动异常政府可临时干预


群租房邻居不堪其扰,群租客安全无法保障,租金“跳涨”租客很受伤……针对房屋租赁市场的种种乱象,昨天北京市政府公布实施新修改的《北京市房屋租赁管理若干规定》(以下简称“新规”)。新规首次明确,在租赁市场短期内出现租金较大波动等异常变化时,政府可采取临时干预措施。

  针对去年北京租赁市场曾出现过的中介大肆哄抬租金的情况,新规从稳定租赁市场方面作出了规定,并明确出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。此外,对于居民关注的群租现象,此前修订草案中拟增加的“租房人均面积不少于10平米”已被删除,并未纳入立法。政府部门解释,出租房屋的最低面积将授权有关部门制定。

  >>租金

  政府可临时干预稳定市场

  新规:本市鼓励、支持出租人和承租人签订长期居住租赁合同,建立稳定的租赁关系。租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化,市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施,稳定租赁市场。

  解读:北京中原地产市场研究总监张大伟说,租赁规定中首次提及政府干预措施,而且鼓励签订长期居住租赁合同,这显示了政府调控租赁市场的决心。但房屋租赁市场在出租登记方面一直做得不好,虽然新规里再次强调房屋租赁应进行出租登记,可是并无惩罚内容,因此政府直接的干预措施实施起来非常不易。他预计,政府可能通过提供房源、提供社会租赁房、加大公租房供给等措施来进行调控,但具体用什么手段干预,还值得仔细研究。

  租期内不得擅涨房租

  新规:租赁房屋的,出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。房屋租赁期限内未经承租人同意,出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。

  解读:张大伟说,这一规定目的在于保护承租人,但这一条文与合同法是有抵触的。“合同法规定涨租金是可以的,只要你承担违约责任。”张大伟说,目前的租赁合同规定,出现违约需赔付一个月租金,而最近一两年的租金涨幅大于违约金,这是毁约涨租的根源所在。

  张大伟认为,政府在制定此规定中并没有相应的罚则,新规依然不能避免租期内涨租金。可以认为出租人不得擅自涨租金属于倡导性的条文,对出租人的威慑力度也较小。他建议,增加违约金额可以限制出租方违约。

  >>群租

  客厅用途暂未明确

  新规:出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准。不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。

  解读:新规取消人均租房建筑面积不少于10平米的要求,也未明确人均面积。张大伟说,比如,同样的人均10平米的话,一般两居室的公房都在50平米左右,很多自住家庭都可以视为“群租”;商品房两居则大部分在100平米左右,可以住10个人,失去防止群租的目的。

  新规还明确,不得将厨卫等非居住房屋出租住人,这是一大亮点,但同样可能造成执行漏洞。比如,新规中没有提到客厅区域,另外,在执行过程中对各种房源如何出租,会不会改房屋结构,会不会修改面积等等,这些详细的规定还要寄希望于其他配套措施的出台。

  不安全监管可罚10万

  新规:出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的,要建立信息登记簿或者登记系统。单位承租房屋作为集体宿舍,应当按照前款规定履行安全管理职责。对于出租人、单位未落实安全管理责任的,新规要求责令改正,并可处1万以上3万以下罚款;造成严重后果的,处3万以上10万以下罚款。

  解读:张大伟说,这是本次规定中新增加的内容之一。针对15人以上集体租赁,处罚的目的可以促使房东在出租房屋后,建立相应的管理制度,明确专门的管理人员,设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道。此举将大大降低此类房屋可能出现的隐患。

  本版采写本报记者孙乾

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