政策难救楼市

　利好政策不一定真的能够挽救已成颓势的房地产市场。只有房价回调到位，市场才会反弹

　　“猪坚强”——正在过冬的房地产开发商们——终于等来了“解放军”。

　　在国务院明确表示要通过降低购房税费的办法，对成交量持续下跌的房地产市场施以援手之后，财政部10月22日晚公布了细则。其中，最重要的两条分别是——减免居民购房交易环节的多项税费；放宽对个人购房贷款的限制。

　　根据财政部公布的内容，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　此外，“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。同时，下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。”

　　上述两项政策，与国务院刚刚确定的对房地产业的宏观调控方针相吻合。10月19日，国务院总理温家宝在国务院工作会议上发布的四季度工作安排中提出，“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。

　　“中央政府已经明确要从需求方调整政策，以刺激房地产市场成交量的回升，而不是简单地去救开发商。”在解读财政部最新调控政策时，全国工商联房地产商会（下称房地产商会）会长聂梅生告诉《财经》记者。今年9月，房地产商会与中国房地产协会提交政策建议，是推动中央政府出台这一政策的重要力量之一。不过，聂梅生表示，救市政策不一定能够在短期内令房市成交量出现反弹。

　　《财经》记者还从权威渠道获悉，除了此次明确出台的降低税费等办法，建设部等各部委均已制定了相关的房地产刺激政策，只是还没有确定出台时间。

　　一位住房和城乡建设部（下称建设部）内部人士告诉《财经》记者，“第二套住房政策”和减免二手房交易税费这两项政策，是下一步最有可能出台的救市政策。他同时强调，针对开发商的政策仍将谨慎。

　　“房市与股市不同，住房关乎民生，房价上涨，引发民怨。因此，中央政府尽管已经明确救市，亦不会贸然出台一揽子救市计划。”他说，“中央政府与地方政府对房地产业的态度仍存在较大分歧。房地产是地方政府的财源，对中央政府而言，最重要的却是舆情与民生问题。”

　　在中央救市政策出台前，地方政府早已在中央默许下出台多项救市政策。

　　“在房地产价格调整还没有到位的情况下，政府救市并不能令市场的信心得到恢复。”阳光壹佰置业集团总裁范小冲说，“信心不能恢复，成交量就不能恢复，市场还将下滑。”

　　“目前这一时期的房价，由开发商的流动性决定。‘金九银十’的降价潮，没能令成交量出现反弹，开发商已不敢再贸然降价，所有人都在观望。”融创集团副总裁陈恒六说。

　　开发商与市场，中央与地方，各方的博弈仍将继续。要让还没有真正瘦下来的“猪坚强”们，从废墟中站起来，仍旧是一件艰难的事情。

“金九银十”不再

　　今年7月，针对房市低迷，深圳市房地产研究所发布研究报告，建议政府应适当鼓励地产市场复苏。这是今年出现的第一份呼吁救市的报告。

　　这份报告出现在深圳，并不奇怪。深圳不仅是中国最早出现房市调整的城市，亦是调整幅度最大的城市之一。去年10月，万科在深圳率先降价，引发深圳楼市降价狂潮。随后，珠三角主要城市，包括广州在内，均出现比全国其他地区更深的房市调整。

　　在深圳救市报告出台同时，房地产商会与中房协两大协会，亦提出了相似的报告，建议调整政策，拯救楼市。房地产商会在报告中提出，尽管房价在近期不会大幅下跌，但市场交易量已经“腰斩”，应促进恢复合理市场交易，尤其是针对量大面广的“90/70”住宅，应出台激励政策，积极恢复内需。

　　报告警告说，房地产在快速上升区间时，表现为积累泡沫，在下行区间时又具有对金融乃至于经济的巨大杀伤力，当前应采取有效措施防止房地产业下行对经济、财政、就业等的负面影响。

　　“只有在市场恢复正常交易时，房价才能找到新的平衡点。”报告中说。

　　但是，在国务院对市场进行一番调研后，这份报告的建议并未被采纳。

　　9月19日，国务院有关部门听取了由全国工商联和房地产商会联合组织的房地产政策座谈会内容，参会代表有国内大型知名地产上市公司、中等地产企业、地方房地产协会和商会等，会议内容包括形势分析和政策建议。企业及协会再度谏言“救市”。9月26日，房地产商会完成《当前房地产市场形势分析与政策建议》报告。

　　与此同时，房地产开发商一直期盼的“金九银十”已成水中之月。据中国指数研究院提供数据显示，全国主要城市9月房地产平均交易量下降64％，今年前九个月交易量同比下降46％。国际物业顾问DTZ戴德梁行近日发布的一份报告称，“金九银十”这一传统的房地产销售旺季不复存在。

　　“金九银十”未成现实，令地产开发商今年最后的一丝希望破碎。不能获得大笔预售款，开发商的流动性将更加吃紧。

地方政府也“过冬”

　　地产开发商的“寒冬”，也就是地方政府财政收入的“寒冬”。

　　建设部一位政策研究人员告诉《财经》记者，今年三季度，在很多二三线城市，来自房地产各类税费收入大幅减少，不少地方税收下降了近70％。而在大多数中西部城市，房地产税原本占到地方税费三分之一以上。

　　土地出让金是地方财政的另一项主要收入来源，常被称做地方政府的“第二财政”。房地产商会的一份报告显示，2003年，土地出让金占地方财政收入比例高达54.67％，近两年这一数字有所下降，至2007年仍保持在40％以上。

　　据国家统计局数据，今年1月至7月，全国房地产开发购置土地面积21974万平方米，增幅同比下降6.7个百分点。《财经》记者上个月赴广东采访调查发现，金地、保利、招商、碧桂园等大型开发商，均已制定了“近期不再购入土地，延长项目开发周期”的“过冬”策略。

　　随着地产开发商减少项目投资，地方政府土地出让金下降已不可避免。今年上半年，广州市土地出让金仅相当于去年的四分之一，上海市上半年土地出让金仅为57亿元，去年则为608亿元。

　　“财政收入大幅减少，地方政府今年的经济发展计划将很难完成。这样下去，一些二三线城市的地方政府，可能连公务员的工资都发不出来了。”上述建设部内部人士不无担忧地说。

　　这让一些地方政府官员甚至比开发商还显得着急。“这些日子，一些二三线城市的地方官员，试图通过我们找大开发商吃饭，但是所有的开发商都在躲。”一位地产顾问公司总经理告诉《财经》记者，“他们希望通过引入地产商，撬动已经停滞不前的城市改造，就像几年来一直在做的那样。不过，开发商们已经决定不再拿地了。”

一家在去年极速扩张的浙江省某大型地产商，甚至在内部会议中放言，“去年我们要做大，今年我们要做小”。

　　与那些四处与大开发商拉关系的地方“小吏”相比，一些省会城市的政府官员显得更为强势。一位业内人士向《财经》记者透露他最近听到的一个故事：东北某市领导曾私下将万科一位高层训斥了一通，指责他们降价是“扰乱市场”，正告其若在该市降价则后果自负。

地方博弈中央

　　在开发商开始与市场博弈的同时，地方政府也在同步与中央政府的调控政策博弈。

　　今年5月，河北省省会石家庄市，率先悄然推出一项降低购房契税的“温和”的救市政策，之后，成都、重庆等西南城市，又以受地震影响为名，推出多项更为激进的救市政策。

　　9月6日，西安推出了以地方财政直接补贴购房者的救市政策，令舆论大哗。这一政策的出台尽管同样以受汶川大地震影响为由，但因其所处位置与地震灾区相距甚远，且该政策竟以纳税人收入直补购房者，过于不合情理，遭到中央电视台等多家中央媒体的质疑。

　　与此同时，央行、银监会发布了《关于金融促进节约集约用地的通知》，强调银行不得为开发商购置土地，及交纳土地出让金提供贷款。这一政策被一些地产商解读为“保银行，舍地产”。外界由此认为，一些地方政府正在公然与中央的宏观调控政策唱反调。

　　反调似乎越唱越高。9月27日，南京政府抛出20条与中央调控截然相反的救市政策，救市已不再半遮半掩。政府救市也从中西部二三线城市，蔓延至长三角一线城市。

　　10月13日，杭州政府抛出24条救市政策，几乎全部颠覆了中央政府颁布的宏观调控政策。此时，市场已经意识到，地方政府的救市行为，显然得到了中央政府的默许。

　　9月15日雷曼破产，引发美国金融危机后，中国人民银行连续两次降息，传递了中央政府调控政策转向的信号。但是，对于中央政府是否会出台一揽子的房地产救市政策，市场仍存疑虑。

　　上述建设部内部人士告诉《财经》记者，从国家统计局公布的数据看，销售量与去年相比，虽有明显下滑，但仍比2006年略高。据此，中央政府认为，地产市场短期内没有爆发严重危机的迹象，出台一揽子的救市政策仍需谨慎。

　　不过，针对地方政府所遇困境，中央已经很难再继续执行一种统一的调控政策，于是采取了“因地制宜”的方针，放权地方。

　　10月15日，国家发改委副主任杜鹰公开表示，国家将根据经济发展的情况和房地产市场的变化，进一步研究一些必要的、地方政府可调控范围内的政策，目的是保持房地产市场的平稳发展。

　　四天后，建设部副部长仇保兴更明确表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”

　　在此情形下，房地产商会报告显然得到了建设部等部委的认同。在自下而上的推动下，最终中央政府的态度由观望至默许再至出手。在此之前，成都、西安、南京、杭州等18个城市陆续出台地方救市政策，这些政策几乎全面颠覆了中央政府四年来的宏观调控措施。

　　“特别是杭州，把能用的招数都用上了，出台24条救市政策，几乎彻底取消了所有的调控限制。”上述建设部人士说。

政策无法打败市场

　　但是，即使在中央政府看来，救市政策也不一定真的能够挽救已成颓势的房地产市场。上述建设部人士便向《财经》记者表示，至少到目前为止，地方政府的救市效果并不明显。

　　“现在，即使完全放开对开发商的贷款限制，可能也将面对一个尴尬的局面。”建设部人士说，“一方面，商业银行要考虑风险控制；另一方面，与上半年相比，开发商已经没有强烈的贷款愿望了——不是因为他们不缺钱，是因为他们不愿再拿项目了，开竣工量大幅减少，贷款也会大幅减少。”

　　中国指数研究院数据显示，在最早出台救市政策的成都，9月住房交易成交量同比下降66％，环比仅增长2％。南京在出台救市政策后的“十一”黄金周期间，日均房屋销售量仅有五套。

　　“十一”黄金周后，大多数热点城市的成交量出现了不同程度的反弹。尤其在长三角一带，上海、南京、杭州和苏州周成交量分别环比上升739％、1618％、37％和208％。

　　不过，这些数据还不足以说明救市政策令成交量出现反弹，更难以说明成交量会因此触底反弹。在南京、杭州等地，房交会陆续召开，供应量加大，可能是成交量增加的主要原因之一。

另一方面，一直没有出台任何救市政策的深圳、广州，房地产市场自8月以来却在逐步回暖。在“十一”黄金周，各地楼市均现惨淡之际，只有深圳销售面积同比增长614％，而广州亦同比增长了438％。

　　这种今年罕见的成交量增长，主要原因显然不是政府救市，而是房价的回调。早在去年10月，深圳和广州两地成交量便已出现大幅下滑，两地房价的调整幅度也是最大的。深圳市房地产研究中心报告表示，深圳上半年房屋成交价格已跌回至2006年的水平。

　　深圳市社科院房地产研究所主任高海燕认为，只有房价回调到位，市场才会反弹。

　　聂梅生则表示，热点城市的房价涨幅，还将继续回落。她预计年底很可能将降至零增长，不排除会出现负增长。

　　阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲直言，热点城市的房价至少要回归到2007年初的水平，市场才算调整到位：“2007年，热点城市的房价涨了多少，如今就要跌回去多少。”

　　中金公司首席经济学家哈继铭对政府的救市之举表示担忧。他在一份研究报告中表示，过去几年中国的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及，需要继续采取适度紧缩的货币政策，否则泡沫破灭将造成较大负面影响。

　　温州“炒房团”的动向，也许可以被看做房地产市场一个风向标。据《财经》记者了解，这些精明的温州商人与开发商签下了大量订单，却只缴纳了定金，一直在拖延缴纳房款；开发商也不敢令其退房，因为现在房子退回来，也很难再卖出去。

　　“温州炒房团在观望，当他们决定大举入市时，说明信心回来了，也是成交量出现大幅反弹的迹象。”一位刚从温州归来的业内人士告诉《财经》记者，“如果这些人连定金也不要，跑掉了，那么信心就真的崩溃了。”

　　“中国还不是完全市场化的国家，政府对市场还有较大的影响。政府如何应对，将影响到市场的短期走向。”泰盈置业总裁黎振伟说，“但如果不改变目前过分依赖土地经济的房地产发展模式，可以预测，未来中国房地产市场一定会出大问题，深度调整早晚会到来。” （张映光 汪苏 程华）