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中信信托青岛项目拍卖再次受挫 被迫刚性兑付

中信信托青岛项目拍卖再次受挫 被迫刚性兑付


  1月份项目流拍的结果言犹在耳,4个月后,不改拍卖价格卷土重来。

  4月15日,拍卖公司山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司在其网站上发布《青岛市商服、住宅、商业金融用地司法拍卖公告》,公告显示,曾在1月8日遭遇流拍的“中信—舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”的抵押物——青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权将于5月3日在山东省法院司法拍卖厅进行拍卖。

  之所以不改价格,是应山东省高院的要求。

  事实上,对上述抵押物的第二次拍卖原定于4月10日开始,整体拍卖价格由第一次的7.89亿元调整为6.46亿元,拍卖方式也由整体拍卖调整为三个标的物分别拍卖。但这个公布在人民法院诉讼资产网上的拍卖并未能按原计划执行。

  中国经济时报记者经多方求证得知,山东省高级人民法院提前叫停了这次拍卖,但记者拨打公告中的法院监督电话,工作人员拒绝透露叫停的原因。

  迟迟未能进行的拍卖使中信信托被迫自掏腰包刚性兑付。据该信托计划的信托经理戴加凯透露,中信信托目前已经完成了对该信托计划自然人投资者的兑付

  无疾而终的第二次拍卖

  受1月份项目流拍的压力,3月22日,一则《青岛市商服、住宅、商业金融用地司法拍卖公告》在人民法院诉讼资产网上发布,中信青岛舒斯贝尔项目信托抵押物将再度被拍卖。

  根据该公告,4月10日,山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司和山东沛丰拍卖招标有限公司将在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权。

  为了确保拍卖顺利进行,这次拍卖在拍卖范围、拍卖价格和拍卖标的的方式、保证金数量等多个方面相对初拍方案做出了调整。

  在拍卖范围上,第二次拍卖不包括评估价值为6860万元、证号为“青房地权字第201030818号”的土地之上的售楼处、样板间及在建地下车库等在建工程。公告提示,竞买人在购得本标的后,自行与有关单位协商解决。

  在拍卖价格上,四宗地中,位于青岛市黄岛区珠江路南侧、建院路东侧,证号为“青房地权字第201030818号”的土地使用权拍卖参考价大幅缩水,由3.11亿元下调至2.48亿元;位于青岛即墨市温泉镇新兴街8号,证号为“青房地权字第201032785号”的土地使用权参考价也由1.08亿元下降至0.97亿元。

  在拍卖标的的方式上,由原先的整体拍卖变为分三项单独拍卖。

  而在保证金缴纳额度上,第一次拍卖参考价7.89亿元,保证金3亿元;第二次拍卖三项标的的参考价总和为6.46亿元,但保证金总和大大放宽,只有6千万元。

  不过,这个折价拍卖的方案,在拍卖前被法院叫停。

  “法院给我们解释说有很多东西还没有捋顺,所以终止了。”项目拍卖人之一山东沛丰拍卖招标有限公司的封经理对中国经济时报记者表示。但是究竟什么内容没有捋顺,封经理称,法院并未向其透露。

  中信信托董事会办公室人员证实,拍卖被法院叫停,但亦未就叫停原因作出解释。

  北京市东卫律师事务所律师张之松对本报记者表示,多种原因可导致拍卖中止,例如,有新的债权人申请对标的物的债权也取得司法强制拍卖的确权;标的物的所有权、处置权有争议,拍卖有瑕疵;标的物之上有他项权利人,没有送达通知;或者竞买人不足两人。

  “越流拍越涨价”的拍卖

  根据4月15日发布的《青岛市商服、住宅、商业金融用地司法拍卖公告》,定于5月3日开始拍卖的新方案里,除不包含评估价值为6860万元、证号为“青房地权字第201030818号”的土地之上的在建工程外,其余部分的参考价甚至比第一次拍卖时相应部分的参考价略有上浮。

  在流拍后4个月后,为什么几乎原封不动的依照流拍时的定价再次拍卖?

  “由于地价在不断上涨,再次评估后的参考价可以不折价,价格可以持平,也可以往上调。”张之松对本报记者表示。

  不过,统计数据显示,进入2013年,青岛房价总体平稳。前两月环比下降0.2%、0.3%,3月环比上涨0.66%。

  在资产拍卖过程中,拍卖底价并非成交价。由于较低的底价会吸引到更多的竞买人,竞拍价格一旦确定,不会对资产价格的短期波动做出反应。

  中信信托被迫刚性兑付

  据中信信托披露的成立公告,“中信—舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”于2010年8月23日正式成立,实现兑付的日期最晚不迟于2013年2月24日。

  该信托计划募集资金用于购买青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司项下“黄岛综合项目”和乾正置业有限责任公司项下“温泉住宅项目”特定资产收益权,以其未来产生的现金流作为收益来源。

  成立公告显示,该计划的优先级受益权合同为96份,其中机构委托人1人,自然人委托人95人,实际募集资金为人民币30285万元,预计年收益率8%—11.5%,信托期限为30个月。30个月的投资期限分为两部分,一部分是约定的2年投资期限,另一部分是若投资本金未能按时足额收回时启动的追偿期,共6个月。

  信托经理戴加凯对本报记者透露,信托计划已经完成对所有自然人投资者的兑付。但拒绝更进一步透露如何完成兑付及其他细节。

  此款信托计划成为又一例房地产信托风控失败的案例。

  在信托产品的推介书上,中信信托强调,两公司的土地使用权都抵押给了中信信托,评估价值达127511万元。但在2012年12月,经评估公司评估,两公司土地使用权价值仅有7.89亿元,缩水超过30%。

  此外,中信信托还承诺,在信托计划成立后,将对项目公司的《中外合资经营合同》、《公司章程》进行修订,将向项目公司委派董事及财务经理,负责项目的现金流监管、施工进度监管、销售监管,对项目公司重大决策拥有一票否决权。这些承诺履行得如何目前不得而知。

  据中金公司统计,2013年预计到期的房地产信托的总还款额约3100亿元,远超2012年2500亿元的总还款额。

  一位信托人士指出,如果没有可信的评估价值,建立在低抵押率基础上的房地产信托,风险将远超推介书所宣称的程度。而对于规模越来越大的房地产信托,如果没有严格落实风控措施,中信信托青岛舒斯贝尔案或许只是个开始。

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