70年产权的经济解析

来源于人口平均寿命而指向土地的70年产权的法律规定，还会产生一系列不良后果。建筑百年大计在中国将成为梦想，建筑技术、建筑材料等与房地产有关的领域会陷入短期思维。我国建筑寿命超短，建筑质量低劣，重复建设不断出现，与这样不恰当的法律规定有着天然的联系。

令国人忧心的房地产70年产权问题近日又成为舆论焦点。在近年来的全国“两会”上，有代表与委员提交了“以房养老”方面的提案。其基本思路是住房“反向抵押贷款”的养老融资方式，即老人将自有房屋抵押给金融机构，之后按月从金融机构领取养老“工资”。老人离世后，房屋归放款的金融机构所有。当时，“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人到场并表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，以应对人口老龄化，银监会就此也展开了专项调研。但由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行。10月28日，国土部门对媒体有关“住宅建设用地使用期到期后，如何自动续期尚无明确规定，是否会影响一些人的以房养老计划”的讨论做出回应，称不会影响民众的养老。可以说，国土部门的回答是一句顺口溜，没有什么实质性逻辑与事实依据，是不能当真的。倒是70年产权的事不可回避。

就现有法律来看，我国关于房屋产权的规定口径并不一致。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。至于怎么“自动”法，并没有具体规定。这个“自动续期”是个空空的篮子，可以装些完全不同的东西。比如，70年后续期是否需要交钱；如果交钱，交多少、怎么交，这些具体问题目前都没有明确的答案。这个问题没着落，“以房养老”自然难以如愿。 

70年产权的由来

新中国成立以后，我国的基本土地政策是实行土地公有制，即城市土地归国家所有，农村土地归农村居民集体所有。因此，在我国不存在土地私有问题，也就不存在土地产权问题。可是，改革开放以后，随着商品经济的发展与多种经济成分的出现，不同经济主体对土地使用提出了要求。在这样的条件下，盘活土地资源成为促进经济发展的重要环节。尤其是原来不占有土地的经济组织，它们在从事经营的时候就会碰到土地需求如何解决的新课题。在这样的形势下，大一统的土地公有制需要变通、调整。由此，我们必须打破过去的传统，让土地摆脱不合理的约束而流动起来。

据国家土地管理局第一任局长王先进介绍，20世纪80年代末，根据“20岁成年、工作50年”的人口演绎基本规律，我国形成了住宅土地使用年限为50年的基本框架。后来在制定具体政策时，考虑到其他方面的情况，将50年延长为70年。这就是70年产权的来由。由此可以看出，70年产权是由人口平均寿命匡算出来的，与其说是土地的产权，不如说是房屋的使用年限。这样的产权规定，既是片面理解房地产产权的结果，也是后来产权纷争的渊源。

产权忧虑的缘由

很明显，70年产权的明晰解决了土地交易与流动的难题，为土地资源市场化交易提供了可靠的法律保障。但是，同样明显的是，由于有具体的时长限制，一旦70年期限届满，必然会遇到产权延续的问题。

我国有关规范土地产权的法律对70年产权的归属做出了不同的界定。2008年的“土地管理法草案”表述为，住宅建设用地土地使用权期限届满后无偿自动续期。而2009年的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》表述为，按照国家有关规定自动续期。由此，土地产权的续期由“无偿”变成了按国家“有关规定”。“有关规定”是什么，法规里并没有定论，但明显排斥了“无偿”续期的可能性。这就是说，续期变成了“有代价”的了，或者说，悬而未决。这为70年产权之争增添了变数。而这个变数正是民众担心的缘由。

70年产权的怪诞之处

产权的时效是一个值得关注的课题。商品的使用寿命，或者其物理性能所决定的存在时间，是产权保护必须覆盖的。否则，产权保护就存在盲点，这样的保护肯定是不完全的。

按照这样的逻辑，如果商品存续的时间是无限的，或者是难以预料的长久，比如文物古迹、名画字墨、金银珠宝等，那么，与之对应的产权也应该是无限期的，或者至少要与其物理形态持续时间同样长久。如果商品存续时间不长，比如汽车的使用寿命一般不超过30年，那么，规定70年的产权就没有太大的实际价值。

土地，作为一种特殊商品，总是给人特别的印象。这种特别，肯定包括土地永久存续的自然属性，似乎给人以特别的理由，让人们得出特别的产权概念。我国的70年产权概念就与此相关。