今年入市地王最多达13个发展商：能不亏着卖就不错了

　　“听说我家旁边的地王过完年就要开盘了，不知道到时小区的二手楼价会不会跟着涨？”近日，家住白云区的孙女士格外关心地王的话题，2015年伴随着市场趋暖，更多地王正蓄势待发准备入市，牵动着无数业主和购房者的心。

　　白云、新黄埔、荔湾地王集中

　　记者发现，2015年内，多幅地价接近甚至超过同区域楼价的地王项目，正计划入市销售。不过，从数量上来说，究竟会有多少个项目开盘，目前仍未有确切数字。据搜房网统计，今年市区范围内新入市地王项目有9个，合富辉煌首席分析师黎文江则表示全市共有13个地王项目将要在今年开盘。

　　从区域上来看，白云区、新黄埔与荔湾区成为地王最为集中的片区。仅在白云北部的广州大道北、白云大道北两个板块，就有佳兆业天御、佳兆业天墅、华发四季等多个地王等待入市，另外，作为白云区地王之一的恒大御府，已在去年11月份开盘；在荔湾区，广钢新城成为地王最为密集的板块，该区域云集了华发中央公园、金融街融穗华府、中海广钢项目三个地王；在新黄埔区，保利学府里也将作为地王项目推出市场，该地块主要以名校学位为卖点。

　　去年入市地王项目普遍位于亏损临界点

　　事实上，去年楼市低迷，地王们活得很累。中原研究部认为，2014年入市的地王盘，与往年相比，房企或出于对后市信心不足，开发时间较往年明显缩短，从拿地到项目首次开盘入市，平均周期压缩到一年。同时开发成本急剧增高，地价占房价的比例普遍在50%的亏损临界点。但是，受楼市低迷影响，楼盘销售业绩不尽如人意，开盘首日去化率较往年明显下滑，发展商利润空间被严重压缩，部分楼盘甚至有亏本销售之嫌。

　　以去年入市的6个地王为例，除位于花都的保利悦廷项目地价占楼价的比例在41%，其他5个地王项目的地价占楼价比例都在50%以上。

　　黎文江表示，由于2015年入市的地王成本高企，如果高价卖，跟周边房价相差太大，买家承受能力有限；如果参照周边楼盘价格卖，土地成本占房价的60%-70%或以上，基本上没有利润空间，甚至要亏本。

　　2013年5月，越秀地产以楼面地价34590元/平方米的天价拿下南洲路的广州新地王。当时南洲路周边成熟大盘均价为2.5万-3万元/平方米，该地王楼面地价大幅领先区域房价，面粉贵过面包的现象一时引发激烈争论。该项目至今没有入市的确切消息，在不少业内人士看来，考虑到该地块周边楼价水平，目前存在非常大的开发难度。

　　今年楼市环境好过去年有利入市地王

　　2014年，受宏观经济和市场下行影响，土地市场逐步转淡，房企拿地态度由“积极进取”转变成“理性谨慎”，因此2014年下半年开始，大量中心区优质地块溢价率明显降低，底价成交也不在少数。土地成本的降低为房企在2015-2016年赢得更大的市场竞争力。中原研究部分析认为，在2015年楼市政策环境预期延续2014年的宽松稳定、楼市温和回暖的背景下，2015年新入市的地王盘，好日子渐行渐近。

　　在暨南大学胡刚教授看来，相比2014年入市的地王项目，2015年将入市的地王项目确实面临着更加宽松的市场环境，生存的困境不再那么明显。他分析认为：“这几年拍出的单价地王，普遍来说面积都不大，因此单个项目的货量不多，相信在目前市场环境下，还是能很快被市场消化的。”

　　不过，让人意外的是，开发商对于地王的开发并不乐观。“公司去年拿的一个区域地王今年要开卖了，这个项目我们预计能够以不亏本，或者亏一点营销费用的价格卖出去就不错了。”近日，某开发商的营销负责人士私下向记者表示，该公司这个地王项目的楼面地价几乎跟周边楼价差不多，因此销售压力很大。

　　值得关注的是，2013年在广州大举拿地的佳兆业，目前正面临种种不利传闻，但其仍表示广州的各个项目未受影响。近日，佳兆业首个全新“天”字系列高端产品——佳兆业天御揭开面纱，现场体验区正式预开放，并接受诚意登记。数据显示，2013年佳兆业在广州拿地达30.16万平方米，拿地总价高达72.23亿元，其平均地价高达24000元/平方米左右。其拿下的天河佳兆业一号地块、黄埔佳兆业城市广场地块、白云佳兆业天御地块、白云佳兆业天墅，大部分都是地王，佳兆业城市广场去年已开盘，而其他三个项目预计将在2015年相继开盘，佳兆业的动向值得市场关注。

　　预测

　　今年楼市供应中心

　　仍在外围区域

　　中原地产研究部分析人士表示，2013年部分重点房企购置的地块已经陆续入市，而2014年的地块，也有部分已经抢闸出关。虽然在2014年土地供应和成交的重点集中在中心区，但因为该部分地块涉及到拆迁、安置等方面的问题，如2014年荔湾地块成交主力的广钢新城，由于内部的拆迁问题，地块仍未完全被房企收入，开发进度将受阻。所以2015年广州楼市的供应中心仍然在外围区域，尤其以萝岗为主。