成交大幅下挫 京城楼市“实质性降价”或将来临

　　编者按：2014年房地产意外地在非政策因素影响下开启调整。虽然日前住建部官员表示房地产市场增速下降很正常，但真实的房地产市场，房价究竟有怎样的变化，市场供求又有哪些新的现象，《经济参考报》记者分赴北京、天津、河北，以这三个典型地区为代表，从深层次揭示最真实的房市。

　　李强是我爱我家一名经纪人，虽然刚刚经过端午假期，但他这周的业绩仍没有什么起色。“去年这个时候我就想，什么时候能休息一下就好了，没想到，就这一年，完全变了。”李强说，2013年6月，他每天几乎要接待10余个客户，有时晚上10点都得去陪客户看房。但进入2014年，客户仿佛一夜蒸发，现阶段平均每天也就只有2、3个客户。“去年是多少客户抢一套房，今年是多少套房等着客户挑选。”李强说，在他工作的马家堡西里小区，有一套房已挂出近1个月，但几乎没有人询问，以致客户不得不将出售意愿改为出租。这只是现阶段北京房地产市场的一个缩影。在供求关系转向的背景下，北京房地产市场，尤其是二手房市场，买卖双方地位互换，作为2013年一线城市代表的北京房价不再坚不可摧。

　　供销严重逆转 成交大幅下挫

　　据链家地产市场研究部统计，5月新建商品住宅(包含保障房)成交量为5336套，比4月下降12.4%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量为4284套，比4月上涨0.8%，比去年同期下降23.5%。链家地产市场研究部张旭表示，从4月份入市的项目来看，31个项目的平均签约率为27.2%。其中仅有8个项目去化率在五成以上，有12个项目的签约率在一成以下或无成交。

　　他表示，4月份以来入市的项目，除了性价比较高的低价刚需项目热销，大部分项目的去化率并不是很高，成交周期拉长，开发商资金回收的周期也相对拉长，加速周转的压力不容乐观。张旭认为，5月份市场毫无回暖迹象，尽管供应在大量入市，但是几乎没有带动成交，自4月至今，已连续两月维持在4000余套。目前来看，观望周期还在继续，市场陷入低迷，价格下行压力较大。

　　的确，事实上本寄希望于“红五月”的北京，再度陷入沉寂。5月北京成交量仅51万平方米，环比下跌5%，同比下跌高达45%，就是与2014年月均值增幅相比，其下降幅度也高达49%。而值得注意的是，供销严重逆转。5月，北京新增供应接近140万方，总量同比增加176%，环比增幅6%，在此影响下，北京供求比从之前的0.8，一路直涨至2.4。但值得注意的是，高企的供应、降低的价格，并未吸引大量需求购买。

　　与此同时，在成交量的影响下，土地市场再次陷入灰色境地。CRIC数据显示，2014年5月，CRIC监测的三百个城市土地成交总建筑面积共计为2752.39万平方米，环比下降33%，同比下降61%，总成交金额为817.66亿元，环比下降33%，同比下降41%。其中，北京方面，成交面积18.03万平方米，同比下滑60%，环比下滑88%。成交金额方面，成交总额达58.45亿元，环比下滑高达80%。

　　对此，CRIC研究中心表示，北上广深等一线城市，虽然月内项目降价频频，但成交量更是同环比均呈下滑态势。这一方面是由于购房者对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可能，购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，仍然保持观望；另一方面更普遍的，则是因为降价项目本身定位与市场需求不匹配，产品本身难以满足市场主流需求，降价也无法有效刺激需求释放。

　　中低端项目成为供应主力

　　2014年北京房地产市场同往轮调整类似，在城市周边郊区县率先启动。《经济参考报》记者调查发现，在去化日益困难的刚需市场，房企的推盘强度与让利幅度也正在不断增加。除了零首付、特价房等多种折扣外，频繁推盘、顺开以及直接以低于取证价的价格开盘也开始频频出现。

　　亚豪机构的统计数据显示，端午3天小长假期间(5月31日至6月2日)，包括朝阳区的臻园、房山区的天恒乐活城D5、通州区的K 2玉蘭湾、大兴区的住总万科橙及顺义区的会展誉景在内，北京共有5个老项目后期开盘，累计向市场新增了千套房源。而除了臻园的售价在48000元/平方米外，其余4个项目的售价在每平方米1.8万元到2.9万元/平方米之间不等，定位刚需、刚改客群的中低端项目再次发力，成为主力供应。

　　但与去年房企因为拿不到预售证卖不出高价主动“封盘”的现象相反，今年刚需项目不但普遍以低于预期的价格开盘，甚至随着时间的推移，还出现了开盘价格大幅低于取证价格的现象。5月31日，房山的天恒乐活城D5以18500元/平方米的价格推出了最后一期产品，虽然与一年前15000元/平方米的售价相比提价近两成，但是与该批房源25000元/平方米的取证价格相比，实际开盘价格仍降低了不少。

　　预计“实质性降价”将会来临

　　对于现阶段房地产市场，CR IC研究员朱一鸣表示，国内房地产市场从2002年发展至今，其间经历过2005年、2008年、2011年三次较明显的调整期，随后市场便快速反转，形成量价齐升的局面，以致于陷入“屡调屡涨”的怪圈，究其根本原因在于人口、城镇化、住房需求等最基本的内在力量支撑其上升。

　　但今时已不同往日，经过多年发展，这股支撑力量已经发生质变，此番市场调整根源在于供应无节制增加、价格快速攀升、需求萎缩等市场内生性因素所导致。既然市场上升期调控政策控不住，那在市场调整期“救市”政策恐怕也托不住，预计调整将会深刻而漫长。

　　张旭则认为，当前价格处于稳定止涨阶段。而随着库存的不断积压，开发商加紧出货的压力将越来越大，多种促销手段不断上演，力度也在不断加大。从之前的低价开盘，预存优惠到目前的“零首付”等营销策略，都难以撬动观望的刚需，市场胶着继续。在本轮促销过后，如果市场情况没有明显改善，预计“实质性降价”将会真正来临，“以价换量”或会重演。

　　亚豪机构副总经理任启鑫据此分析认为，未来市场，在信贷未见放松、自住型商品房提速供应的双重压力下，由于大量刚需客群转向等待自住商品房，一向以刚需为主的北京商品住宅市场，其买方特征将日益明显，这将倒逼现有商品住宅项目加速进入下滑通道，尤其是供应同质化的郊区，或将进入实质性的“以价换量”阶段。

　　以北京为代表的一线城市，房价不再坚不可摧，而二线、三线城市更是如此。天津在高企库存的压力下，再度取消了蓝印户口，天津房地产市场将怎样摆脱库存压顶现状，河北方面，虽然借着京津冀经过了一段较大的涨势，但后期是否房价仍有支撑，请继续关注《经济参考报》为您带来的后续报道。