中高价楼盘“贴近市场价”入市

国庆长假过后，中高端楼盘的入市热情明显恢复。

上海搜房数据监控中心截至10月18日的统计显示，本周末(10月20日-10月21日)，上海市内预计有6个新建商品住宅项目开盘或加推房源，其 中改善型、中高端楼盘占据了一半。搜房网称，本周末上海预计有近千套房源新增入市，较上周末的实际推房量大涨逾140%；开盘均价约为32500元/平方 米，较上周末上涨了三成。

中房信分析师薛建雄介绍，10月中旬以来，上海改善型、中高端楼盘入市步伐加快，其中不少销售较好的楼盘价格都跌得厉害，其他楼盘的定价也较贴近市场，尤其是单价3万元左右的中档楼盘，跌价的情况较为明显。

“临近年底，一些中高端房源开发商面临一定的资金压力，所以会选择旗下中档楼盘来跑量。”薛建雄进一步说，高端楼盘一是难以跑量，二是开发商也舍不得拿来跑量。

“中高端楼盘价格下滑”

售楼处给出的反馈显示，这批中高端楼盘普遍都有优惠措施。

徐汇尚海湾豪庭售楼处介绍，该楼盘此次加推200多套90-210平方米精装修房源，既有江景房，也有非江景房，“目前具体价格还没有出来，预计总体单价在6万元左右。根据面积大小，认筹客户可享受‘5万元抵扣30万元、50万元’的优惠”。

徐汇印象欧洲城售楼处计划在本周末加推290多套两房、三房房源，均价在2.6万元/平方米，“支付5万元意向金可享9.5折优惠。”

另一中等价位楼盘——嘉定华润中央公园也计划在本周末入市。该楼盘售楼处介绍，此次计划加推一批精装修两房、三房，均价在2.3万元/平方米，意向客户可享受总价减5万元优惠，“推多少套还没有定”。

“目前改善型、中高端楼盘的价格是下来的。”某央企开发商说，真正的高端市场并没有出现热销局面，目前面积在200平方米以下、单价在3万元左右的改善型、中高端楼盘销售情况还可以，户型更大、单价更高的楼盘销售就较为一般了。

据该央企开发商介绍，以该公司旗下项目为例，在市中心的高端项目是企业标签，稀缺资源，肯定不是跑量的，郊区的改善型会优先拿来跑量。

某上市房企营销总监进一步说，市场好的时候，尚海湾豪庭江景房卖过单价8万元，非江景房也卖过6万元，但今年上半年该楼盘的成交均价只有每平方米5万多元。该营销总监称，目前上海总价在600万-800万元的房源销量还可以，超过800万元就不行了。

新江湾城某中高端楼盘开发商也介绍，该公司计划在10月底或11月初加推100多套平层房源，面积在170-180平方米，均价在3.5万-4万元/平方米，“这样的户型在板块内算较小面积段，比较好卖，定价上虽不算让利促销，但也是市场价。”

该开发商称，今年该公司的销售情况还行，没有太大资金回笼和跑量的压力。

“短期内刚需产品推盘量难爆发”

同样计划在本周末新增入市的，还有3个刚需楼盘。

青浦绿地新瑅香公馆售楼处称，该楼盘此次系首次开盘，计划推出100多套房源，均价在1万元/平方米左右，“办卡总价减2万元，全款可打9.7折，贷款打9.9折”。

青浦珠光苑售楼处称，该楼盘此次将推出25套复式公寓，均价在1.32万元/平方米，“意向客户可享受3万元抵扣7万元优惠，前十名客户可享9.5折，一次性付款再打9.5折，另外开盘当天还有特别优惠。”

嘉定金鼎香樟苑售楼处未给出具体优惠措施，仅称本周末将推出100多套两房、三房房源，均价在1.9万元/平方米，“优惠开盘当天定”。

薛建雄说，本周末推盘的刚需楼盘价格较为坚挺，部分楼盘存在小幅涨价的情况。

据搜房网分析师曲鹏介绍，刚需产品几乎垄断了9月上海楼市的新增推盘量，眼下市场上充斥着大量新入市的刚需产品，加剧了刚需项目相互间的竞争，短期内大部分刚需项目不会选择继续推盘，预计在未来几周的时间内刚需产品的供应难以出现爆发式的增长。

相比之下，曲鹏认为，改善型产品9月供应相对较少，部分改善型项目也寄望在刚需产品供应趋淡时期，抢占市场。

某上市房企营销总监同样认为，10月改善型、中高端楼盘在供应结构上占比会比9月增大，“这类楼盘开发商在10月、11月的推盘力度较大，目的是回笼资金，使全年业绩更好看。”

“定价不会出现大变动”

虽然供应量加大，但受访开发商普遍判断，中高端楼盘的成交情况仍要视乎定价策略。

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，近期改善型、中高端楼盘供应量较大，成交肯定会有，但落实到各个楼盘上，是否每个楼盘成交都会好，还有待观察，“对于目前的改善型、中高端市场，(提高)性价比是惟一一条出路。”

上海中建地产副总经理宋成魁也有类似观点。他认为，目前的楼市较稳，“需求存在，供应可以”，但要马上达到“好”的程度不太现实，对于改善型、中高端楼盘来说，“价格是一定要让的，这是大方向”。

“我个人认为，年内改善型、中高端楼盘的价格不会涨，但跌也不会跌到哪里去。除非个别楼盘有自身原因。”前述央企开发商分析，这类楼盘开发商在价格上都已坚守了大半年，临近年底，一般情况下各开发商不会在价格上出现大的变动，尤其是今年业绩完成较好的开发商定价不会跳水。

该央企开发商认为，具体楼盘的定价会参照所在区域的供求关系，“近期出现热销的改善型、中高端楼盘周边，其实周边也没有什么其他新盘。”

据某上市房企营销总监介绍，目前上海中高端楼盘的价格维持在调控前的9折水平，但目前中高端楼盘开发商对价格判断较为一致，定价只要比市场价格略低就可以了，不会出现5月那样靠大幅促销拉动行情的情况，“因为现在是年底，市场又较为平衡，正常市场价推盘也能有成交。”

鉴于9月以来较高的推盘量，薛建雄认为，受近期一些定价较低的改善型、中高端楼盘成交较好的影响，本周这类楼盘的成交量会继续走高。9月上海楼市供 应量高达127万平方米，预计10月的新增供应仍然会达到80万平方米，这可能使得10月楼市成交量达到90万-100万平方米。

“由于中高端楼盘占比增多，体现在成交数据上，会出现量价齐升的情况。”薛建雄也指出，这点要在改善型、中高端楼盘降价之后才会出现。