叶檀：投资推高房地产价格
叶檀：投资推高房地产价格
宏观经济和房地产行业发展都是冰火两重天 当前中国经济的热点莫过于刚刚发生的沪市股市盘中跌破2000点，令很多人为今年经济的走势捏了一把冷汗。对于股市的惨淡表现，叶檀认为，最近 一个阶段，市场对这种可能性早已有心理准备，但是当这一天真得到来的时候，投资者的情绪还是产生了较大的波动。“但政府还是希望能把股市拉起来的，政府希 望有牛市，这从两个方面可以看出来，一是央行现在发的钱越来越多，拿到手的钱都是新印出来的；二就是央行正在进行大规模的逆回购，数额之大创历史新高。这 都是在拉股市的举措。” 现在的中国经济形势，奢侈品、娱乐行业、大部分的实体经济和进出口贸易都不景气，而像机械制造和出口这样的行业却在增长，宏观经济表现出冰火两重天的景象。叶檀认为，房地产行 业和宏观经济一样，现在也是冰火两重天的景象。“现在房价是涨了还是降了呢？从一些统计数据来看，像北京、上海这样的城市，在房地产调控政策出台以后，不 管是住宅还是商业，或者别的房地产产品，租金价格都在急速上升，但依然行情火爆。而在另外的一些城市，像鄂尔多斯、温州这样的，它们的房价已经急速下降了 20%多到50%，但基本上没有成交量，房地产行业的发展已经冻结了。”叶檀说，“大城市的房屋租金在上涨，一些地方以投资来支撑的房地产已经崩塌，说明 房地产行业的通胀压力在上升，而另一方面实体经济不断下滑，中国经济正在陷入滞涨的危险之中。” 没有杠杆就没有高房价 对于现在的房价问题，叶檀并没有谈及时下关注的宏观调控抑制房价，而是对高房价的产生进行了解读，她认为，没有杠杆就没有高房价，这个杠杆就是投资。 从全球范围来看，美国和日本都曾经历过类似中国现在的这种房地产泡 沫，泡沫产生的原因也基本都是大规模发型货币和投资行为。“美国在2001年经历‘9.11’事件之后，为刺激经济开始大规模的印美元，这促使了美国房地 产泡沫的形成。”叶檀说，“如果说一个地方的房子都是90平以下的刚需房，它的成交价格是不会高的，就是说刚需是不可能抬高房价的，促使高房价产生的就是 投资。像国内房价高的一些地方，北京、海南，还有香港这样的，都是一些富豪有钱人去买房，他们的不惜金钱推高了房价。就是这种以投资为主导而不是以收入为主导的行为推高房价，催生房地产泡沫的。” 房产可持有二十年 对于现场观众比较关注的房产现在是否可持有的问题，叶檀认为，房地产行业的发展要看实体经济的增长和居民收入水平的增长，需要打掉投资带来的产能过剩和泡沫才能迎来长期的繁荣发展时期。“这个繁荣发展时期就二十年，我认为持有房产也就持有二十年。”叶檀说，“现在房地产行业的发展是冰火两重天，对待买房置业，一定要回归理性。不同的区域情况都不一样，要看租金回报率，如果租金回报率能高于50%，那好，可以入市买房；如果租金回报率低于50%，我建议不要考虑持有房产。” |
